富途证券万科旧将蔡亮加盟保利发展剑指上海楼市年度亚军

12月12日，市场传言万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已正式加盟保利发展。对此，保利发展上海公司相关人士向21世纪经济报道记者证实，蔡亮确实加盟了保利发展上海公司，负责产品研发相关工作，具体分管业务暂未明确。该名人士指出，这属于公司常规的人才引进动作，不存在大方向产品革新。

此次人事变动被业内视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽”，打破了保利“内部提拔为主”的传统。蔡亮携万科系高端产品打造经验而来，有望为保利上海世博天悦等顶豪项目注入新视野。

当前上海顶豪市场竞争白热化。年底内环核心地块集中入市，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企巨头持续加码。在此背景下，保利发展以高管团队重构为支点，叠加年末超26亿元货值房源集中推盘，全力冲刺上海年度销售亚军席位，剑指头部竞争突围。

保利发展补齐上海战力短板

公开信息显示，蔡亮是一名80后，2003年以万科“新动力”身份入局，历经天津、深圳、福建等地项目操盘历练，2012年调入上海万科后，主导翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目打造，助力上海万科搭建起TOD、城市更新等四大产品体系，推动区域规模突破千亿。此后，蔡亮历任万科南方区域合伙人、越秀广州区域总建筑师，成为高端产品线研发领域的专家。

一名分析人士指出，蔡亮的加盟，凸显了保利发展上海公司为突破竞争瓶颈，启动高管调整，构建“集团空降+外部引援”的组合，针对性补齐产品、营销与研发环节的短板，形成闭环协同战力。

蔡亮的加盟正值上海内环核心地块集中入市，北外滩等板块10万+顶豪扎堆竞争的关键节点。此时保利发展上海公司高管团队也正在努力补齐核心配置：今年1月，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，凸显出保利发展内部对于产品研发的重视程度增加。

营销副总经理付军则来自保利和润，深耕华南营销一线多年，历任保利粤东东莞区域营销总、湾区营销管理部总经理，成熟的高端项目营销经验将精准对接上海顶豪市场的客户运营需求。

可以说，与正在减弱的市场去化能力相比，各家房企在资金、人才、产品上的发力，恰好体现了竞争的加剧。近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开。以保利发展旗下的世博天悦为例，据网上房地产数据显示，2024年至今，该项目住宅部分共推出832套房源，但截至12月12日，仍有184套可售。换言之，该项目住宅截至目前已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9%。

头部房企贴身肉搏

从中指研究院、克而瑞研究中心等第三方机构发布的数据来看，2025年1~11月，上海头部房企的差距与竞争态势清晰可辨：在销售额维度，华润置地以417.9亿元暂居榜首，保利发展以395.8亿元紧随其后，招商蛇口387.8亿元位列第三，三者形成“贴身肉搏”的格局，保利发展与榜首华润的差距仅22.1亿元，年末冲刺的补涨空间明确。

在权益销售维度，保利发展以283.6亿元反超对手登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，这一数据直接反映出保利发展在上海楼市的权益占比更高。

在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后。结合销售额测算可知，保利单平售价约6.93万元，华润约9.22万元，招商约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向，而招商则通过走量策略巩固规模优势。

在顶豪项目表现上，上海10万+单价项目成交中，华润外滩瑞府、保利世博天悦、中海顺昌玖里等均位列成交金额前列，其中保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势。面对这样的竞争格局，保利发展的冲刺压力与日俱增，年末货值的释放效率将直接决定其年度排名。

2025年最后一个月，房企进入年度收官关键阶段，保利发展按下上海市场推盘“加速键”，计划释放超26亿元货值房源，通过多项目联动加码，全力稳固上海全年销售亚军席位。

比如，作为上海“好房子”政策后打造的新房，保利外滩曜户型以得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米~15平方米的使用空间。

据了解，保利外滩曜首开推出一栋68套115~139平方米小高层，吹风价11.7万元/平方米~15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续还会推出大面积段洋房以及三层低密别墅，以进一步拉升单平售价与成交总额。

此外，闵行保利都汇和煦作为上海“好房子”新规下的标杆产品，12月加推建面129平方米为主要户型的7层洋房产品，以“走量”策略补充销售规模。

事实上，在年度业绩冲刺的最后一个月里，上海楼市头部房企“贴身肉搏”，打算以巨量货值冲击市场。澐启滨江二批次将推出270多套房源，建面约125平方米~510平方米，其中125平方米的小户型仍然为主力房源，按照该项目吹风价11.5万元/平方米~23万元/平方米匡算，华润置地此次推出的货值约为50亿元。安澜上海拟首开190套房源，涵盖195平方米~370平方米的大户型，按照过会均价17.88万元/平方米匡算，货值在90亿元左右。

随着收官之战的全面打响，保利能否凭借这场全方位的布局实现突围，成为上海楼市年度竞争的最大看点。

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